5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方