文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(z竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读hōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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